เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2569 มีรายงานว่า นายอนุสรณ์ อะสุระพงษ์ หรือทนายพัฒน์ ทนายความชื่อดัง ได้โพสต์ข้อความเกรายวกับข้อกฎหมายกรณีที่ดินวัดจากรายการดัง ผ่านเพจเฟซบุ๊ก ทนายพัฒน์ เมียหลวง 2026 โดยระบุว่า กรณีที่ดินวัดจากรายการโหนกระแส ลองพิจารณาดูครับ เหตุทายาทของเจ้าของที่ดิน เอาแต่อ้างถึงประมวลกฎหมายที่ดิน และอ้างถึงการมีชื่อของเจ้าของที่ดินในโฉนดที่ดิน เพราะเหตุว่า ในประมวลกฎหมายที่ดิน พุทธศักราช 2497 มาตรา 1 ให้นิยามของคำว่าโฉนดที่ดินเอาไว้ โดยให้นิยามว่า โฉนดที่ดิน หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน
นี่อาจคือสาเหตุที่ทายาทของเจ้าของที่ดินเอาแต่อ้างถึง ประมวลกฎหมายที่ดิน เหตุเพราะในประมวลกฎหมายที่ดิน ให้คำนิยามหรือความหมายของคำว่า โฉนดที่ดิน เอาไว้ ซึ่งในบรรดากฎหมายทั้งหลายนั้น มีแต่ประมวลกฎหมายที่ดินเท่านั้น ที่ให้นิยามของคำว่าโฉนดที่ดินเอาไว้โดยตรง
แต่ทายาทของเจ้าของที่ดินเข้าใจในกฎหมายผิดไป เพราะคำว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ไม่ได้หมายความว่าใครมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่มีความหมายที่แท้จริงว่า ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงจะได้มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน แยกให้เห็น ดังนี้
(1) การมีชื่อในโฉนดที่ดิน = เพราะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
(2) มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน = จึงจะมีสิทธิมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน
หมายความว่า ต้องยึดที่การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ใน ที่ดิน ก่อน ไม่ใช่ยึดที่ โฉนดที่ดิน เพราะบางครั้ง คนที่มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินก็อาจจะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ได้
ตัวอย่างเช่น การมีชื่อถือในโฉนดที่ดิน ในลักษณะของการถือกรรมสิทธิ์แทน กรณีแบบนี้ ผู้ที่มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน ก็ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เป็นคนอื่น ฉะนั้น เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ย่อมฟ้องขอให้เปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินให้มาเป็นชื่อของเจ้าของที่ดินได้
เทียบ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3681/2567
โจทก์ และนายวีหรือนายวุฒิพล ผู้ตาย อยู่กินฉันสามีภริยาและทำมาหากินด้วยกัน ผู้ตายและโจทก์ร่วมกันซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 22618 พร้อมบ้านเลขที่ 92/1 จากบริษัท ค. ราคา 16,100,000 บาท โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยซึ่งเป็นน้องร่วมบิดาเดียวกันกับผู้ตาย เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ดังนั้น โจทก์จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินนั้นด้วย แม้ว่าโจทก์จะไม่ได้มีชื่ออยู่ในโฉนดก็ตาม”
หรือบางที่ สามีภริยาอยู่กินกันและร่วมกันซื้อที่ดิน ก็อาจจะให้คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินเพียงคนเดียวก็ได้ แต่ในความเป็นจริงที่ดินมีเจ้าของกรรมสิทธิ์สองคนคือคู่สมรส แต่อาจจะมีเหตุผลให้ต้องระบุชื่อคู่สมรสเพียงคนเดียวไว้ในโฉนดที่ดิน กรณีแบบนี้ก็จะไม่ได้ถือว่าผู้ที่มีชื่อในโฉนดที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งหมด โดยอาจจะมีกรรมสิทธิ์เพียงครึ่งเดียวก็ได้
เทียบ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3857/2565
โจทก์ซึ่งอยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยที่ 2 เป็นผู้ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาท โดยให้จำเลยที่ 2 ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน การที่จำเลยนำเอาที่ดินทั้งแปลงตามโฉนดที่ดินไปขายฝาก จึงเป็นการนำเอาที่ดินส่วนของโจทก์ไปทำการขายฝากโดยไม่สิทธิ โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จึงฟ้องเพิกถอนการขายฝากเฉพาะที่ดินส่วนของตนเองได้ เพราะถือว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยู่ด้วยกึ่งหนึ่ง แม้จะไม่ได้มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินด้วยก็ตาม”
แต่การมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน ก็จะมีประโยชน์เพียงอย่างเดียว คือ “กฎหมายสันนิษฐานไว้ก่อนว่าใครมีชื่อในโฉนดที่ดิน ก็ถือว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน” แต่ไม่ใช่ข้อสันนิษฐานแบบเด็ดขาด ดังนั้น เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แท้จริง สามารถฟ้องคดีต่อศาลเพื่อพิสูจน์ได้ว่า ตนเองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ไม่ได้มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินเท่านั้นเอง ซึ่งถ้าศาลเห็นว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แท้จริง ศาลก็จะพิพากษาให้ว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และจะพิพากษาต่อไปว่าให้ทำการเปลี่ยนแปลงโฉนดที่ดิน ถ้าคนที่มีชื่ออยู่ก่อนไม่ยอมไปเปลี่ยนแปลง ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาได้เลย นั่นคือ เอาคำพิพากษาของศาลไปที่สำนักงานที่ดินแล้วเปลี่ยนแปลงโฉนดที่ดินได้เลย
เทียบ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1478/2565
โจทก์และโจทก์ร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน มีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดินซึ่งเป็นเอกสารทางราชการที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในทะเบียนที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ประกอบกับ ป.วิ.พ. มาตรา 127 บัญญัติว่า เอกสารมหาชนซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ทำขึ้น ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นของแท้จริงและถูกต้อง
ดังนั้น การมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน กับ การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงเป็นคนละเรื่องกัน และผู้ที่จะมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเท่านั้น เพราะ ประมวลกฎหมายที่ดิน พุทธศักราช 2497 ระบุไว้ชัดเจนว่า “หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์” ซึ่งหมายถึง หนังสือที่แสดงว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น จึงจะมีสิทธิมีชื่อในโฉนดที่ดินเท่านั้น
ฉะนั้น บางครั้งคนที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แต่มีเหตุให้ต้องมีชื่อหรือยังคงมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน ก็เป็นแต่เพียงข้อสันนิษฐานเท่านั้นว่า น่าเชื่อว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ก็อาจจะไม่ใช่ก็ได้ ถ้ามีข้อพิพาทกัน ก็ต้องไปพิสูจน์ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินกันในศาล ถ้าศาลตัดสินว่าที่ดินเป็นของใคร คนนั้นจึงจะมีสิทธิมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน
เทียบ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 180/2538
ฉ. ไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินพิพาท แม้ทางราชการ ได้ออกโฉนดที่ดินพิพาทให้ ฉ. ฉ. ก็หาได้เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดฉบับดังกล่าวไม่ จึงไม่มีสิทธิที่จะยึดถือโฉนดฉบับดังกล่าวไว้ได้ เมื่อ ฉ. ส่งมอบโฉนดฉบับพิพาทให้แก่จำเลยและยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้โจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงย่อมมีอำนาจติดตามเอาโฉนดซึ่งเป็นเอกสารสิทธิสำหรับที่ดินของโจทก์กลับคืนมาได้จำเลยไม่อาจอ้างว่ามีสิทธิยึดหน่วงโฉนดฉบับพิพาทไว้จนกว่าจะได้รับชำระหนี้เพราะหนี้เงินกู้มิได้เป็นหนี้ที่เป็นคุณประโยชน์แก่จำเลยเกี่ยวกับโฉนดฉบับพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา241วรรคหนึ่ง
ความเข้าใจผิดของทายาทเจ้าของที่ดิน คือ
(1) อาจเข้าใจว่า คนที่มีชื่อในโฉนดที่ดิน คือ เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
(2) อาจเข้าใจว่า ตราบใดที่ยังมีชื่อในโฉนดที่ดิน ก็ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
(3) อาจเข้าใจว่า แม้ศาลจะพิพากษาว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ตราบใดยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดที่ดิน กรรมสิทธิ์ก็ยังเป็นของผู้ที่มีชื่อในโฉนด
(4) อาจเข้าใจว่า ประมวลกฎหมายที่ดินสำคัญกว่าคำพิพากษาของศาล
(5) อาจเข้าใจว่า คำพิพากษาของศาล ไม่ได้เหนือกว่า ประมวลกฎหมายที่ดิน
นี่อาจคือความเข้าใจผิดของทายาทเจ้าของที่ดิน ดังนั้น ทายาทของเจ้าของที่ดิน จึงยืนกรานแบบกำปั้นทุบดินว่า ตราบใดที่ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงรายชื่อในโฉนดที่ดิน ผู้ที่มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน ก็ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งเป็นการเข้าใจกฎหมายผิดทั้งหมดเลย เพราะแท้จริงแล้ว ถ้าศาลพิพากษาว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินแล้ว โฉนดที่ดินที่ระบุชื่อคนอื่นไว้นั้น ย่อมไม่มีผลตามกฎหมาย และเป็นหน้าที่ของสำนักงานที่ดินที่จะต้องเปลี่ยนแปลงโฉนดที่ดินให้ตรงตามความเป็นจริง
ในกรณีที่ดินของวัด ศาลได้มีคำพิพากษาแล้วว่า ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของวัด ดังนั้น ไม่ว่าโฉนดที่จะเป็นชื่อของใครหรือเป็นชื่อของเจ้าของเดิมก็ต้องถือว่า คำพิพากษาของศาลมีศักดิ์สูงกว่ารายการในโฉนดที่ดินไปแล้ว ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ที่เกี่ยวข้องต้องไปเปลี่ยนแปลงรายการในโฉนดให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาล
แต่แม้ว่าจะยังไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงรายการในโฉนดที่ดินก็ตาม แต่เมื่อมีคำพิพากษาว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ใดแล้ว ก็สามารถใช้คำพิพากษานั้นแทนรายการในโฉนดที่ดินได้ทันทีนับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา
โดยเฉพาะคดีที่เกี่ยวกับการอุทิศที่ดินให้แก่วัดหรือสาธารณะประโยชน์นั้น ศาลฎีกาวางหลักมาโดยตลอดว่า กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปยังวัดทันทีที่มีการอุทิศให้ ไม่จำต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีกต่อไป และไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียนโอนกัน ตาม ประมวลกฎหมายที่ดินอีกต่อไป เพราะถือว่าเมื่อที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดแล้ว เป็นหน้าที่ของสำนักงานที่ดินต้องมีหน้าที่เปลี่ยนแปลงโฉนดให้ถูกต้องตามความเป็นจริง
เทียบ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1534/2565
เมื่อเจ้าของที่ดินได้อุทิศที่ดินให้เป็นประโยชน์สาธารณะไปแล้ว ก็ต้องถือได้ว่าเจ้าของอุทิศที่ดินพิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์แล้ว แม้ไม่ปรากฏหลักฐานทางทะเบียนของราชการก็ตาม เช่น ไม่ปรากฏรายชื่อในโฉนดที่ดินหรือเอกสารใดๆของทางราชการก็ตาม ก็ต้องถือว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) ไปแล้ว ตามเจตนารมณ์ของเจ้าของที่ดินที่อุทิศให้
และเมื่อที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่สาธารณะประโยชน์ในลักษณะต่างๆไปแล้ว ก็ไม่อาจจะนำเอาที่ดินนั้นไปจำหน่าย จ่าย โอน ให้แก่กันได้อีกต่อไป เพราะจะต้องห้ามตามกฎหมาย และถือว่าเป็นที่ดินนอกพาณิชย์จะนำเอาการจำหน่าย จ่าย โอน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับอีกไม่ได้ จะต้องตราเป็นกฎหมายเท่านั้น เช่น ตราเป็นพระราชบัญญัติ หรือตราเป็นพระราชกฤษฎีกา
เทียบ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5776/2562
เมื่อทางพิพาทส่วนแรกเป็นทางสาธารณะอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตั้งแต่ก่อนจำเลยทั้งสองรับโอนที่ดินมาจากเจ้าของเดิม ย่อมต้องยังคงสภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตลอดไปจนกว่าจะมีพระราชบัญญัติหรือพระราชกฤษฎีกาถอนสภาพ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305 และ ป.ที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง (1) บุคคลใดย่อมไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ในทางดังกล่าวได้
สำหรับในทางปฏิบัติ ถ้าศาลมีคำพิพากษาว่าที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดโดยการอุทิศให้แก่วัด ศาลก็จะพิพากษาว่า ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดนับแต่อุทิศให้ โดยที่วัดไม่ต้องไปทำการจดทะเบียนโอนใดๆที่สำนักงานที่ดินอีกต่อไป เพราะเมื่อวัดเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินแล้ว ก็ไม่มีเรื่องเกี่ยวกับการโอนที่ดินใดๆที่จะต้องทำกันอีกต่อไป และเป็นหน้าที่ของหน่วยงานราชการที่จะต้องเปลี่ยนแปลงโฉนดที่ดินให้เป็นของวัดต่อไป
เทียบ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1834/2553
การที่เจ้ามรดกแสดงเจตนาอุทิศที่ดินของเจ้ามรดกให้สร้างวัด และวัดได้ดำเนินการก่อสร้างสำเร็จตามเจตนาของเจ้ามรดกแล้ว ที่ดินย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดโดยสมบูรณ์ ถึงแม้ว่าจะไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ทำให้การได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวไม่บริบูรณ์ ไม่อาจใช้ต่อสู้หรือบังคับต่อบุคคลภายนอกที่มิได้เป็นคู่สัญญาก็ตาม แต่การยกให้นี้มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญา รวมทั้งทายาทหรือผู้สืบสิทธิของคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิได้
ฉะนั้น การที่ ทายาทของเจ้าของที่ดินเดิม ไปอ้าง ประมวลกฎหมายที่ดินนั้น จึงเป็นความไม่เข้าใจในกฎหมาย และเป็นการเข้าใจกฎหมายที่ผิดไป โดยไปเข้าใจว่า ถ้ามีชื่อในโฉนดที่ดินแล้วก็จะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ความจริงคือ เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเท่านั้น ที่มีสิทธิมีชื่อในโฉนดที่ดิน
ดังนั้น เมื่อศาลพิพากษาแล้วว่าวัดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โฉนดที่ดินที่มีชื่อเจ้าของเดิมจึงเป็นอันใช้ไม่ได้แล้ว สิ้นผลไปแล้ว นำไปทำนิติกรรมใดๆไม่ได้ นำไปอ้างกับผู้ใดก็ไม่ได้อีกต่อไป เป็นหน้าที่ของสำนักงานที่ดินต้องเพิกถอนรายชื่อในโฉนดเพื่อให้ชื่อในโฉนดเป็นชื่อของวัดต่อไปตามคำพิพากษาของศาล ทั้งนี้ คำพิพากษาของศาลอันถึงที่สุดเท่านั้นที่จะวินิจฉัยว่าใครถูกใครผิด และคำพิพากษาของศาลย่อมผูกพันคู่ความตามกฎหมาย
